¿Qué ley me protege?
La Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, fue promulgada en época franquista, como mecanismo de control ante la reiterada comisión de abusos producidos en el mercado inmobiliario, efervescente por aquellas fechas.
El foco de atención se centró en el destino conferido a las cantidades anticipadas por compradores de viviendas en construcción, en un intento de garantizar que estos medios económicos sean destinados efectivamente por la promotora a la construcción de la/s vivienda/s en cuestión, así como su devolución en el supuesto de que esta/s finalmente no pueda/n llevarse a cabo por cualquier circunstancia.
La primera y más importante medida de protección consiste en garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.
De lo anterior se colige la responsabilidad en la que incurre el avalista bancario o la entidad aseguradora, en caso de que se suceda el riesgo que ha decidido libremente cubrir.
Y si tengo aval, ¿hasta donde responde el banco o el seguro?
Respuesta: Todo lo que hayas entregado a cuenta.
El Tribunal Supremo parece haber puesto fin también a este debate en la sentencia 218/2014 de 7 de mayo (rec. 828/2012), en la que amparándose en otra anterior sobre un contrato de seguro, afirma;
no puede limitarse la condena al importe del aval, por importe de 15.337,51.-# pues como dijimos en la sentencia de 3 de julio de 2013, sentencia núm. 476/2013 (RJ 2013, 5913), recurso 254/2011:
No procede respetar los límites cuantitativos de la póliza de seguro, pues la misma, al constar que se efectuaba al amparo de la Ley 57/68, que obliga a garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, no debió contener límites inferiores…
La referida limitación cuantitativa, por debajo de las cantidades entregadas, viola el artículo séptimo de la Ley 57/1968 cuando deter-mina la irrenunciabilidad de los derechos de los cesionarios, pues la ley establece un contenido normativo y obligatorio para los avales o seguros, en su caso, que garantizan las cantidades entregadas a cuenta, cuya cobertura no podrá ser inferior a las sumas entregadas por los compradores
Tengo seguro o aval, pero ¿qué pasa si no existe el documento de aval individual? Nada, vamos a explicarlo y verás.
El escenario imaginado es aquel en el que no existe aval individual, pero sí se ha abierto una cuenta especial al promotor y también se ha celebrado con este una póliza general o línea de avales.
A titulo de ejemplo, veamos la sentencia 71/2014, de 19 de marzo de 2014 de la Audiencia Provincial de Vizcaya, Sección 3.ª, en la que se reflexiona;
que Bruesa no preste al BBVA las garantías o contravales suficientes para que se extiendan las certificaciones de seguro es cuestión que afecta al banco y Bruesa, pero que es ajena a los demandantes. Si el BBVA no fue diligente bien exigiendo contravales suficientes bien impidiendo que Bruesa dispusiera de fondos de la cuenta es una cues-tión que al demandado incumbe, de la que debe responder ante los demandantes y que le otorga derecho de repetición frente a Bruesa por las cantidades que tenga que abonar. El incumplimiento de la ley por el BBVA reside aquí, en haber permitido la disposición por parte de Bruesa de estas cantidades sin que hubiera garantizado las mismas, tal y como la Ley señala. Y en tal sentido la demanda debe ser estimada
O también la sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2.ª, de 25 de octubre de 2012, según la cual «la falta de prestación de las garantías impuestas legalmente también puede acarrear la responsabilidad de la entidad de crédito. La razón de tal afirmación la encontramos en la condición segunda del artículo 1.º de la Ley analizada»4.
¿Qué es eso de la CUENTA ESPECIAL? ¿CUÁNTO DE ESPECIAL DEBE SER LA CUENTA?
Aquí está la madre del cordero, para entendernos. La mayoría de promotoras “desapararecidas” de facto no hicieron ni seguro ni aval. Es decir, por ahorrar y por mirar mucho para su bolsillo, no gastaban en algo tan esencial como el contrato de seguro para devolución de cantidades anticipadas en la compraventa de viviendas. Y las entidades bancarias no hicieron nada, es decir, dejaron pasar y hacer y no exigieron a las promotoras con las que colaboraban la contratación del seguro de devolución de cantidades entregadas a cuenta. Las burbuja iba viento en popa y nadie se preocupaba del cumplimiento de la Ley; Et voilá, existe una Ley del año 1968 que protege a los consumidores y usuarios en esta situación de no existencia de seguro y de cuenta especial, y que nadie se preocupó en seguir, ley que está sirviendo de base para la doctrina jurisprudencial arriba expuesta.
Pero… ¿qué es una cuenta especial? (bis) (Las cosas repetidas gustan más)
La cuestión sería la de determinar cuándo estamos ante una cuenta especial. Cada vez más se extiende entre las audiencias provinciales la tesis de que la cuenta especial no exige ningún requisito formal, ni tan siquiera la voluntad de las partes de concederle tal naturaleza al contrato de cuenta corriente, sino únicamente al origen y destino de los fondos que allí se depositan.
Es bastante significativa a este respecto la reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3.ª, de 23 de junio de 2014, en la que se aprecia;
«Es claro por tanto que sin cuenta especial no puede exigirse la responsabilidad a la entidad de crédito. Ahora bien, ninguna forma especial ni nomen iuris exige la ley que se empleé en la apertura de dicha cuenta, cuya naturaleza de especial entendemos no deriva del nombre que quien la abre quiera darle, ni de que exprese su voluntad al efecto, sino como bien dice el juzgador de instancia del origen de los fondos que la nutren y del destino que estos han de seguir. La ley no hace gravitar sobre la entidad de crédito la específica obligación de fiscalizar y clasificar a los efectos comentados cualquier o toda cuenta corriente que sea abierta en la misma. Sin embargo consideramos que tampoco ostenta una posición meramente neutra o contemplativa, ajena a todo deber de vigilancia, cuando existan indicios claros y sólidos de que quien abre la cuenta es un promotor de un proceso constructivo de viviendas y de que los depósitos que en la misma se realizan por terceros son entregas a cuenta o anticipos del precio. Cuando sea cual sea el nombre que se le otorgue resulte evidente para la entidad de crédito que esa es la específica finalidad para la que se abre la cuenta por un promotor, pesa sobre la misma un deber de control y vigilancia a fin de que por este se proceda a la constitución de la garantía prevista en el precepto que comentamos, so pena de incurrir en la responsabilidad frente a los compradores depositantes que el precepto legal comentado le impone. Ello como contrapartida a los beneficios que las entidades de crédito obtienen de la apertura de esas cuentas, en las que como decimos se anticipan y depositan a cuenta del precio cantidades importantes por los compradores de viviendas, de la financiación del proceso constructivo que habitualmente se encarga a las mismas entidades en que la cuenta se abre, con posterior subrogación de los propios compradores en la parte correspondiente de la hipoteca e incluso de la prestación de los avales por parte de las propias entidades financieras.
Por otra parte consideramos que el hecho de que finalmente se mezclen en la cuenta fondos de procedencia diversa, o de que se sufraguen con cargo a la misma pagos distintos, no exonera de responsabilidad a la entidad financiera.
Para que surja la responsabilidad de la entidad financiera bastará por tanto tenga constancia de que el dinero ingresado son cantidades anticipadas por los compradores para financiar la construcción de viviendas, con independencia de que en el devenir del tiempo permita, incumpliendo sus obligaciones, que ingresen fondos de procedencia diferente o que se destinen por el titular a atenciones diferentes a las estrictas del proceso constructivo».
Lo relevante, por tanto, es si el Banco es conocedor de que se utiliza la cuenta corriente para realizar pagos a cuenta. El extracto de la cuenta corriente se podrá pedir como prueba a través del juzgado, incluso como prueba anticipada y del mismo se desprenderá que no es una cuenta utilizada en la operativa habitual de la promotora.
Si la cuenta corriente es utilizada para otros fines diversos, o no se identifica suficientemente el origen de los fondos, podríamos estar ante indicios de que no existió la voluntad de constituir la cuenta corriente como cuenta corriente especial a los efectos de la Ley 57/1968.
Puede ser interesante a estos efectos recordar que el artículo 1282 del Código Civil dispone que para juzgar la voluntad de los contratantes deberá estarse a los hechos coetáneos y posteriores al contrato. Por tanto, la conducta posterior de la promotora y de la entidad financiera pueden servirnos para discernir si el ánimo que movió a esta última fue el de aperturar una cuenta especial en los términos de la Ley 57/1968. Para que surja la responsabilidad de la entidad financiera debe bastar la constancia de que el dinero ingresado son cantidades anticipadas para financiar la construcción de viviendas
Un ejemplo lo encontramos en la sentencia TS de 16 de enero de 2015,http://www.poderjudicial.es/search/documento/TS/7563139/Propiedad%20horizontal/20151228ec. 2336/2013, en la que si bien no recurrió la entidad financiera depositaria, condenada en las instancias anteriores, haciéndolo únicamente la entidad que financió la promoción, ajena a cualquier obligación de la Ley 57/1968, en el Fundamento Jurídico Tercero de la resolución, se contiene una curiosa mención «obiter dicta». Tras exponer la normativa y doctrina jurisprudencial general de la Ley de continua referencia, advierte, que «de esta normativa y de esta jurisprudencia, aunque no la hay específica sobre el tema planteado aquí, se desprende la responsabilidad del promotor que en este caso es la COOPERATIVA y de la entidad financiera CAJA BURGOS».
¿Estoy obligado a anular el contrato de compraventa antes de demandar al Banco?
El Tribunal Supremo en la sentencia de 7 de mayo de 2014 nos dice que no es precisa la resolución contractual y nos afirma la apertura automática de la vía para reclamar frente a la entidad financiera en cuanto se incumple el plazo de entrega de la vivienda.
